Co to jest zasiedzenie?

Polskie prawo cywilne przewiduje szereg sposobów, w które można stać się właścicielem rzeczy – zarówno ruchomej, jak i nieruchomości. Zwykle następuje to w wyniku zawarcia umowy darowizny lub sprzedaży albo innego typu umowy, czy też w wyniku dziedziczenia.

Co to jest zasiedzenie?

Nabyć własność rzeczy, stając się jej właścicielem, można również w drodze zasiedzenia rzeczy – ruchomej lub nieruchomości. Nabycie własności nie następuje w tym przypadku w wyniku dokonania czynności prawnej, lecz z upływem określonego przepisami Kodeksu cywilnego czasu, z mocy samego prawa. Zasiedzenie jest więc jednym z przewidzianych prawem sposobów nabycia własności.

Jak zasiedzieć nieruchomość? Ile lat potrzeba na zasiedzenie nieruchomości?

Kodeks cywilny przewiduje, że posiadacz nieruchomości w dobrej wierze niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny.

Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto faktycznie nią włada jak właściciel, a więc może daną rzeczą, w świetle istniejących okoliczności, rzeczywiście dysponować, a jednocześnie, jak wskazuje się w doktrynie, posiadaniu towarzyszy wola jej posiadania, zachowania dla siebie (tak: B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2022, art. 336). Przepisy prawa nie zawierają definicji pojęcia dobrej wiary. Dlatego dla jego wyjaśnienia trzeba posiłkować się orzecznictwem sądowym oraz poglądami doktryny. Dobra wiara posiadacza to z kolei pewien stan świadomości (nieświadomości) posiadacza dotyczący charakteru jego władania rzeczą. W doktrynie uznaje się ogólnie, że dobra wiara to stan psychiczny danej osoby, który polega na jej „błędnym, ale usprawiedliwionym w świetle współistniejących okoliczności przekonaniu, że prawo jej przysługuje czy też określony stosunek prawny istnieje. Dobra wiara oznacza zatem, że osoba ta z przyczyn usprawiedliwionych nie zna niekorzystnego dla niej stanu prawnego albo mimo dołożenia należytej staranności nie mogła się o tym dowiedzieć” (S. Kalus [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna (art. 1-125), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 7).

Zatem można zasiedzieć nieruchomość po 20 latach, o ile przez ten czas pozostawało się jej samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Zasiedzeniu podlegać może także prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz służebność gruntowa.

Czy można zasiedzieć nieruchomość w złej wierze?

Posiadacz samoistny w złej wierze także może nabyć własność nieruchomości. Jednak termin zasiedzenia jest dłuższy. Zasiedzenie nieruchomości przez posiadacza samoistnego w złej wierze może nastąpić dopiero po upływie 30 lat. W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że „ocena, czy wejście w posiadanie nastąpiło w dobrej lub złej wierze wymaga analizy całokształtu okoliczności poprzedzających i towarzyszących uzyskaniu posiadania. Posiadacz taki jest w dobrej wierze, jeżeli objęcie cudzej nieruchomości w posiadanie nastąpiło w takich okolicznościach, które usprawiedliwiają jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa, albo gdy posiadacz przypuszcza, że prawo mu przysługuje, a przekonanie to jest usprawiedliwione okolicznościami faktycznymi. Posiadaczowi trzeba przypisać złą wiarę wtedy kiedy wie, że prawo mu nie przysługuje albo nie wie wskutek braku należytej staranności.” (Wyrok SA w Warszawie z 23.06.2021 r., VI ACa 884/20). Jednocześnie, w doktrynie wyjaśnia się, że należyta staranność posiadacza polegać powinna na „zapoznaniu się z dokumentacją prawną, w szczególności odnośnie do nieruchomości z jej księgą wieczystą, która dokumentuje stan prawny nieruchomości, z wpisem do ewidencji gruntów czy z planem zagospodarowania przestrzennego.” (S. Kalus [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna (art. 1-125), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 7).

Czy można zasiedzieć rzecz ruchomą? Ile lat potrzeba na zasiedzenie rzeczy ruchomej?

Kodeks cywilny stanowi, że samoistny posiadacz rzeczy ruchomej w dobrej wierze niebędący jej właścicielem nabędzie jej własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od 3 lat. Natomiast, inaczej niż w przypadku zasiedzenia nieruchomości, nie może nabyć własności rzeczy ruchomej posiadacz pozostający w złej wierze.